Waardering

Sinds 2007 bepalen we jaarlijks de waarde van alle onroerende zaken binnen onze gemeente. Dit is in de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) vastgelegd. Het proces van waardebepaling wordt zorgvuldig uitgevoerd. Het wordt bovendien gecontroleerd door een onafhankelijk orgaan, de Waarderingskamer. Waarschijnlijk bent u zelf nog kritischer. Het gaat per slot van rekening om uw bezit. Daarom geven wij u inzicht in de uitvoering van de Wet WOZ en het proces van taxeren.

1. We verzamelen en beoordelen alle nodige informatie over de gebouwen in onze gemeente. We maken grofweg een onderscheid tussen:

Vastgoedgegevens

Vastgoedgegevens zijn objectkenmerken zoals de inhoud en het bouwjaar van een woning. Door inventarisaties houden wij deze gegevens zo actueel mogelijk. Van het Kadaster krijgen we wijzigingen door in bijvoorbeeld grondoppervlaktes. Ook andere afdelingen van de gemeente zoals Bouwen, Milieu en Veiligheid geven veranderingen aan ons door.

Marktgegevens

Onder marktgegevens verstaan we onder andere verkoopcijfers, huur- en vraagprijzen. De gemeente verzamelt en registreert ze allemaal. Ze komen hoofdzakelijk van het Kadaster, een openbaar register. Daarnaast verzamelen we gegevens uit publicaties van makelaars, uit vaktijdschriften, uit kranten en van het internet. Al deze marktgegevens worden gekoppeld aan typen woningen en wijken. Gaat het om een appartement, eengezinswoning, een vrijstaande villa? En waar is het pand gelegen? Vervolgens worden deze gegevens verder vergeleken en beoordeeld per woning. Zo volgen we de marktontwikkelingen nauwgezet. De WOZ-taxateur krijgt daarmee een objectief inzicht in de prijsontwikkeling van de onroerende zaken.

2. Vervolgens bepalen onze taxateurs de waarde. U heeft dat in de vorige perioden al gemerkt.

De cyclus van opnieuw taxeren voor de Wet WOZ noemen we de herwaardering. De vastgestelde periode waarvoor de waardering plaatsvindt noemen we een tijdvak. De datum waarnaar getaxeerd wordt heet de (waarde)peildatum. Sinds 2007 worden de waarden jaarlijks vastgesteld. Het tijdvak waarin de eerste WOZ-waardering plaatsvond, besloeg de periode 1997 tot en met 2000. De peildatum was 1 januari 1995. Het tijdvak besloeg toen nog vier jaar. In 2005 ging een overgangsperiode in, met een tijdvak van twee jaar. Inmiddels beslaat een tijdvak één jaar. Per 2001 zijn alle onroerende zaken van een nieuwe waarde voorzien. Bij de bepaling van deze waarde werd uitgegaan van de peildatum 1 januari 1999. De waarde die uw onroerende zaak op die datum had, bepaalde de belastingheffing over de jaren 2001 tot en met 2004. Voor 2005 was de waardepeildatum 1 januari 2003 en was de waarde voor de jaren 2005 en 2006 geldig. Vanaf 2007 beslaat een tijdvak één belastingjaar. Het opnieuw waarderen van alle WOZ-objecten is uiteraard een omvangrijke klus. Bij het taxeren van zo veel woningen en bedrijven wordt niet ieder object van binnen bekeken. Wel worden de vele kenmerken die een waarde kunnen beïnvloeden, beoordeeld en vergeleken met de objecten die zijn verkocht rond de waardepeildatum. De WOZ-waarde die nu op de beschikking wordt vermeld, geldt voor het kalenderjaar 2017. Het is mogelijk dat de marktwaarde van uw pand in de loop van het jaar stijgt of daalt. Dit heeft geen invloed op de vastgestelde WOZ-waarde.

a. We bepalen de waarde van woningen

Welke prijs is een koper bereid te betalen op de vrije markt? Wanneer het pand leeg wordt verkocht en onmiddellijk zou kunnen worden gebruikt? Deze prijs noemen we de vrije verkoopwaarde van het pand. De gemeente stelt deze waarde niet ‘zomaar’ vast. U vindt een onderbouwing van de waarde op uw taxatieverslag. De taxatiedeskundige van de gemeente gaat uit van de marktwaarde op de peildatum. Het gaat om het bedrag dat een pand zou kunnen opbrengen wanneer er geen belemmeringen zijn bij de verkoop. Dat betekent: geen erfpacht, hypotheek of een zittende huurder. Huurwoningen worden getaxeerd alsof ze kunnen worden verkocht (alsof het eigen woningen zijn). Per wijk zijn alle panden die verkocht zijn rond de peildatum geanalyseerd. Sommige panden worden gebruikt als onderbouwend marktgegeven. Dit zijn gebouwen met bruikbare verkoopcijfers, zonder bijzondere waardebepalende omstandigheden. Referentieobjecten zijn representatief voor panden in een bepaalde wijk of in een bepaalde categorie. Met behulp van onderbouwende marktgegevens worden de overige panden vakkundig gewaardeerd. Elk pand wordt in principe onderbouwd met 3 vergelijkbare marktgegevens. De verkoopprijzen en getaxeerde waarden van deze objecten vindt u terug op het taxatieverslag van uw pand. Dit is de onderbouwing van de waarde. Daarnaast treft u op het taxatieverslag informatie aan over type, bouwjaar, indeling, oppervlakte, adresgegevens en kadastrale aanduiding van uw pand. En natuurlijk de vastgestelde waarde.

b. We bepalen de waarde van kantoren en bedrijven

Bij de waardebepaling voor kantoren en bedrijven gaan we uit van de ‘waarde in het economische verkeer’. Om de waarde van een pand te bepalen wordt uitgegaan van de huurprijs per vierkante meter. Deze huurprijs vermenigvuldigen we met de bruto vloeroppervlakte van het pand en met de kapitalisatiefactor. Voor elk kantoor of bedrijf wordt een kapitalisatiefactor bepaald. De taxatiedeskundigen van de gemeente voeren een analyse van de marktgegevens uit. Op grond hiervan bepalen ze de basiswaarden voor de diverse kapitalisatiefactoren. De kapitalisatiefactor is afhankelijk van het type kantoor of bedrijf en het risico dat een investeerder loopt. Zo zijn leegstand, de bouwwijze en het onderhoud van invloed. Heeft een pand een verhoogd risico om leeg te komen staan? Dan wordt de kapitalisatiefactor lager. Ook een hogere onderhoudsgevoeligheid verlaagt de kapitalisatiefactor. Op deze manier vertaalt de kapitalisatiefactor de huurprijs in een waarde. Huurprijs, oppervlakte en kapitalisatiefactor vindt u terug op het taxatieverslag. Op het taxatieverslag treft u ook adresgegevens, kadastrale aanduiding, indeling en voorzieningen aan.

3. Alle belanghebbenden krijgen een waardebeschikking.

Het kan voorkomen dat voor één pand twee waardebeschikkingen worden verstuurd, één voor de eigenaar en één voor de gebruiker. Dit heeft te maken met het feit dat zij beiden een aanslag krijgen voor de onroerendezaakbelastingen (OZB). De OZB voor eigenaren wordt geheven van personen die een onroerende zaak geheel of gedeeltelijk in eigendom hebben. Daaronder vallen ook vruchtgebruikers en erfpachters. De OZB voor gebruikers wordt alleen geheven van degenen die een onroerende zaak huren of gebruiken, mits dit geen woning betreft. Gebruikers van woningen hoeven sinds 2006 geen OZB meer te betalen. Voor de omslag gebouwd van het waterschap, de inkomstenbelasting en de vermogensbelasting zijn alleen de eigenaren belastingplichtig. Voor de huurder van een niet-woning wordt de waardebeschikking dus alleen gebruikt voor de aanslag OZB.

4. We registreren alle relevante gegevens, van uw huis. U kunt de geregistreerde gegevens van uw pand on-line opvragen.

De WOZ-waardering is een continu proces, waarin wij voortdurend een zo hoog mogelijke kwaliteit bewaken.